Hazine ve Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı (“Gelir İdaresi Başkanlığı”) tarafından 17/10/2024 tarih ve 32695 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Gelir Vergisi Genel Tebliği (Seri No: 328) (“328 Seri Nolu Genel Tebliğ”) ile iş yeri ve konut kiralama işlemlerine ilişkin yapılacak tevsiki ve tevsik yükümlülüğüne uyulmaması durumunda tatbik edilecek cezai müeyyidelerin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar belirlenmiştir.
İşbu bilgi notumuzda Gelir İdaresi Başkanlığı’nın gerçekleştirdiği değişikliğin mevcut kira sözleşmelerine üzerindeki olası etkileri ve 328 Seri Nolu Genel Tebliğ’in getirdiği yükümlülükler incelenmiştir.
I. Kapsam
328 Seri Nolu Genel Tebliğ ile yapılan düzenlemeyle birlikte (i) gelir vergisi mükellefleri, (ii) kurumlar vergisi mükellefleri ve (iii) mükellef olmayanların gerçekleştirdikleri iş yeri ve haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamaları dahil olmak üzere konut kiralama işlemlerine ilişkin yapılacak tüm tahsilat ve ödemelerin 328 Seri Nolu Genel Tebliğ kapsamında olduğu belirlenmiştir. Ancak 328 Seri Nolu Genel Tebliğ’in 2’nci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca konut ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiracılarının kira bedeline ilişkin mahkeme ve icra yoluyla veya ayni olarak yaptıkları tahsilat ve ödemeler tevsik zorunluluğu kapsamında değildir. Bu kapsamda mükellef olup olmadığına bakılmaksızın tüm kiraya veren ve kiracıların konut ve işyeri kirasına ilişkin ödeme ve tahsilat işlemleri 328 Seri Nolu Genel Tebliğ kapsamında değerlendirilecektir.
II. Genel Esaslar
328 Seri Nolu Genel Tebliğ’in 2’nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca mükellef olup olmadığına bakılmaksızın tüm kiraya veren ve kiracıların konut ve işyeri kirasına ilişkin ödemeleri 5411 sayılı Kanun’da belirtilen bankalar veyahut Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi (“PTT”) aracılığıyla gerçekleştirmesi gerekmektedir. Aynı maddenin 5’inci fıkrası uyarınca bankalar veya PTT aracılığıyla yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında verilen dekont veya hesap bildirim cetvellerinin 328 Seri Nolu Genel Tebliğ kapsamında tevsik edici belge olarak kabul edileceği düzenlenmiştir. Ayrıca hisseli gayrimenkullerin kiralanmasında, kira bedelinin tamamının kiraya verenlerden birine bankalar veya PTT aracılığıyla ödenmesi durumunda, tevsik zorunluluğunun yerine getirildiği kabul edileceği düzenlenmiştir.
III. Yaptırımlar
328 Seri Nolu Genel Tebliğ ile getirilen zorunluluklara uymayanların her birine, her bir işlem için 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun (“VUK”) mükerrer 355’inci maddesi uyarınca özel usulsüzlük cezası kesilecektir. Bu kapsamda
– Birinci sınıf tüccarlar ile serbest meslek erbabı hakkında 20.000 Türk lirasından,
– İkinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ile kazancı basit usulde tespit edilenler hakkında 10.000 Türk lirasından,
– Yukarıda yazılı bulunanlar dışında kalanlar hakkında 5.000 Türk lirasından
az olmamak üzere işleme konu tutarın %10’u nispetinde özel usulsüzlük cezası kesilecektir. Asgari ve azami miktarları yukarıda belirtilmiş olan tutarlar ile ceza miktarları her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak VUK uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında güncellenerek takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılarak uygulanacaktır. Ancak, bir takvim yılı içinde kesilecek özel usulsüzlük cezasının toplamı 20 milyon Türk lirasını aşamayacaktır.
328 Seri Nolu Genel Tebliğ’in 3’üncü maddesinin dördüncü fıkrasıyla pişmanlık ve ıslaha benzer bir düzenleme getirilerek tevsik zorunluluğuna aykırı bir şekilde ödeme yapanların durumu ödemeyi takip eden beş iş günü içerisinde kendiliğinden idareye bildirmesi halinde yalnızca ödemede bulunan adına bu düzenleme uyarınca özel usulsüzlük cezası kesilmeyeceği düzenlenmiştir.
IV. Mevcut Kira Sözleşmelerine Etkileri
328 Seri Nolu Genel Tebliğ ile birlikte bankalar veya PTT dışında bir kanalla kira bedelinin ödeneceği düzenlenen mevcut konut ve işyeri kira sözleşmelerinin uygulanmasına yasal olanak yoktur. Bu kapsamda 328 Seri Nolu Genel Tebliğ’e aykırılık teşkil edecek şekilde kira bedelinin ödeneceği düzenlenen mevcut konut ve işyeri kira sözleşmelerinin 328 Seri Nolu Genel Tebliğ’e uygun hale gelecek şekilde değiştirilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda tarafların halihazırda imzalanmış olan kira sözleşmelerine yapacak oldukları ek bir düzenlemeyle kira bedelinin bankalar veya PTT aracılığıyla ödeneceğini kararlaştırmaları gerekecektir. Kiraya verenlerin ek bir sözleşme yapmaya iştirak etmemesi halinde dahi, kanaatimizce, var olan kira sözleşmelerindeki elden ödeme hükümleri; yapılan yasal düzenleme ile elden ödemenin yaptırıma bağlanmış olması sebebiyle geçersiz sayılacak ve kiracı alternatif yollara başvurabilecektir.
Ancak önemle belirtmek gerekir ki PTT tarafından 2024 yılında ilan edilen tarifelere göre adrese teslim edilecek havalelerde üst sınır 10.000,00 TL olarak belirlendiğinden bu tutarı aşan kira bedellerinin PTT aracılığıyla gönderilmesi mümkün olmayacaktır.
Yukarıdaki açıklamalar ışığında kiraya veren tarafından banka hesap bilgilerinin paylaşılmaması yahut elden ödeme konusunda ısrar edilmesi halinde öncelikle PTT aracılığıyla adrese teslim şekilde kira bedelinin gönderilmesi yoluna başvurulmasının uygun olacağı kanaatindeyiz. Kiraya veren tarafından IBAN bilgisi paylaşılmaması ya da PTT aracılığıyla gönderilen kira bedelinin kabul edilmemesi halinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca mahkemeye başvurarak tevdi yeri tayin edilmesini talep etmesi gerekecektir.