- Giriş
31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“7589 sayılı Kanun”) ile 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu’nun (“İİK”) açık artırma yoluyla satış usullerini ve ihale şartlarını düzenleyen 114’üncü maddesinde esaslı değişiklikler yapılmıştır. Yapılan değişiklikler, uzun süredir kamuoyunda ‘ortaklığın giderilmesi davalarında ilk satışın paydaşlar arasında gerçekleştirileceği’ yönünde dile getirilen düzenlemelerin kanun düzeyinde hayata geçirilmesini amaçlamaktadır. Bu kapsamda kanun değişikliği ile gelen yenilik ve değişiklikler; miras yoluyla intikal eden taşınmazların satış usulünden teminat muafiyetlerine, asgari teklif oranlarından ihale bedelinin süresinde yatırılmaması hâlinde uygulanacak yaptırımlara kadar geniş bir alanı kapsamaktadır.
İşbu bilgi notunda İİK m. 114’te yapılan değişiklikler ele alınacaktır.
II. Mirasa Konu Taşınmazlarında Sadece Mirasçılar Arasında Satış Usulü Yapılması
İİK’da yapılan değişiklik ile (i) tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve (ii) mülkiyet hakkı bakımından üçüncü kişilerin bulunmadığı taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesi (izale-i şuyu) kararı verilmesi hâlinde yeni bir usul benimsenmiştir. Buna göre; ortaklığın satış suretiyle giderilmesi kararının ardından satış memurluğunca yapılacak ilk açık artırma, yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilir. Bu özel artırma usulü süreç boyunca bir defaya mahsus uygulanır.
Birinci artırmanın sadece mirasçılar arasında yapıldığı bu özel durumda, verilecek tekliflerin taşınmazın muhammen bedelinin en az %100’ünü karşılaması zorunludur. Dolayısıyla normal satış usulünde malın muhammen bedelinin %50’si üzerinden teklif verilebilmeye başlaması durumu, ihalenin sadece mirasçılar arasında yapıldığı durumlarda uygulanmayacaktır. Bu düzenleme ile malın değer kaybetmeden aile arasında kalması hedeflenmiştir. İkinci artırmada veya genel kuralın uygulandığı satışlarda ise asgari teklif oranı muhammen bedelin %50’si olarak uygulanmaya devam edecektir.
III. Hazinenin Teminattan Muaf Tutulması
İhaleye katılımda aranacak teminata ilişkin 114’üncü maddenin 7’nci fıkrasının 6’ncı bendinde yapılan düzenleme ile açık artırmalarda Hazinenin teminat göstermekten muaf olduğu kanun metnine açıkça eklenmiştir. Satış isteyen alacaklı bakımından ise alacağının teminatı karşıladığı miktar oranında teminattan muaf tutulması uygulaması korunmuştur.
IV. İhale Bedelinin Yatırılmaması Hâlinde Yaptırımların Ağırlaştırılması
İhaleyi kazandığı hâlde ihale bedelini kanuni süresi içinde yatırmayan alıcılar için ciddiyeti artırıcı ve mağduriyetleri önleyici yeni yaptırım mekanizmaları kurulmuştur. Buna göre, en yüksek teklifi verip süresi içinde bedeli ödemeyen ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin %5’i oranında idari para cezası verilir. Bu ceza satışı yapan icra dairesi veya satış memurunca kesilir ve 6183 sayılı Kanun kapsamında tahsil edilir.
İhaleyi kazanan taraf satış isteyen alacaklı ise ve bedeli süresinde yatırmazsa, muhammen bedelin %10’u alacaklının kendi alacağından mahsup edilir. Ayrıca bu satış için yapılan tüm masraflar alacaklının üzerinde bırakılır, borçluya yüklenemez.
Bedelin yatırılmaması hâlinde alınan teminattan önce satış masrafları mahsup edilir, kalan miktar paydaşlara payları oranında ödenir. Eğer ihale bedelini yatırmayan kişi paydaşın kendisi ise, alınan teminatın tamamı satış masrafı düşülmeksizin direkt diğer pay sahiplerine payları oranında aktarılır.
V. Yürürlük
7589 sayılı Kanun’un 26’ncı maddesine göre İİK’da değişiklik yapan düzenleme yayımı tarihi itibarıyla yürürlüğe girmiştir. Ancak aynı Kanun’un Geçici 1’inci maddesi uyarınca bu İİK’da yapılan değişiklikler, 31 Temmuz 2026 tarihi öncesinde ilanı yapılmış olan açık artırmalara uygulanmayacaktır.
VII. Sonuç
Yapılan değişiklikler temel olarak iki ana amaca hizmet etmektedir: Birincisi, miras yoluyla geçen aile taşınmazlarının değerinin altında üçüncü kişilere satışını engellemek ve mirasçılara öncelikli satın alma hakkı tanımaktır. İkincisi ise ciddiyetten uzak tekliflerle ihaleyi kilitleyen veya süreci uzatan ihale alıcılarına karşı %5 idari para cezası ve teminatın tamamen kaybı gibi caydırıcı mali yaptırımlar getirmektir. Değişikliklerin 31 Temmuz 2026’dan sonra ilan edilen ihalelere uygulanacak olması nedeniyle ihaleye konu taşınmaza yönelik davanın açıldığı ya da satış işlemlerinin başladığı tarihin bir önemi olmayacaktır.
Daha fazla bilgi ve destek için info@mapartners.com.tr adresinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.
M&A Partners
Hukuk ve Danışmanlık